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三十万欧元塞浦路斯买房房屋遭遇抵押 移民梦破碎

内容提要

近年来,“购房移民”的说法开始流行。据一些中介机构称,在欧洲一些国家,花30万欧元购买房产,即可全家移民。这桩听上去无比诱人的“美事”,却让北京的许女士头疼不已。为了给儿子提供更好的教育机会,许女士花费数百万元人民币,通过中介公司在地中海小国塞浦路斯购买了一套面积达90平方米的公寓。但随后,这套公寓却被当地开发商抵押给银行,许女士无法获得房屋地契,儿子年满18周岁后也被取消当地永久居留权。“中介的承诺一个也没有兑现,算是白折腾了。”许女士悔不当初。

对于这一案例,曾经在移民中介工作,目前专攻移民领域案件的北京中闻律师事务所律师梁智在接受记者采访时,也提出了他的一些意见和建议。

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移民遭遇

为子海外求学委托中介移民

今年45岁的北京人许女士,是一名家庭主妇。“想让儿子到欧洲国家接受教育。”经过一番心理斗争后,许女士决定带着儿子寻求移民欧洲的途径。

2012年,许女士找到北京和中联合投资咨询有限公司(以下简称和中公司)咨询投资移民事宜。许女士说,该公司名气大,在全国设有多个办事点,创立至今已有21年。因此,她格外信赖这家公司。

许女士称,和中公司的顾问殷女士告诉她,“只需购买30万欧元的房产,就可以全家拿到塞浦路斯的永居身份,申请条件简单,两个月即可获批。”

看着“世界经济发达国家”“欧洲顶级度假天堂”“国际化教育资源”等诱人的广告语,以及较低的投资额,许女士怦然心动。2012年7月,许女士与和中公司签订了《塞浦路斯投资移民代理服务合同》,并交纳中介费21万元人民币。

记者在许女士提供的这份合同中看到,和中公司承诺为许女士提供塞浦路斯的最新政策及变更通知,帮助其递交所有移民材料给相关部门审核,协助安排许女士到塞浦路斯购买房产等事宜,直至其获得塞浦路斯永居签证。

“和中公司还说他们公司在塞浦路斯有办事机构,移民全程都由该公司工作人员陪同。”许女士说。

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中介公司打出的塞浦路斯购房广告。

图片来自网络

赴塞购公寓永居签证遭拖延

2012年8月,在和中公司的安排下,许女士飞抵塞浦路斯,进行购房考察。

许女士回忆说,到达塞浦路斯后,接待她的是一名中国人,直到1年多后,她所购房屋的产权出现问题时,才得知接待她的中国人并非和中公司工作人员,而是和中公司委托的当地一家名为DELSK的中介机构的工作人员。

许女士告诉接待的人员,想去塞浦路斯首都尼科西亚以及第二大城市立马索考察房屋。

但对方以首都尼科西亚很热很挤,立马索犯罪率很高、不安全为由拒绝,只是带许女士在帕福斯市和拉那卡市的几个楼盘项目进行考察。

“我后来才知道,与DELSK合作的开发商PASCHALIS建筑控股有限公司(以下简称PASCHALIS公司)只在这两个城市有房产项目,所以他们故意抹黑其他城市并拒绝带客户去看房。”许女士说。

在塞浦路斯考察的最后一天,尽管并不理想,许女士还是预订了一套拉那卡市90平米的公寓,并与开发商PASCHALIS公司签订了购房合同,与开发商和中介指定的一名律师签订了委托协议,在交付房款后,许女士回国。

许女士说,和中公司承诺准备好申请材料后两个月,也就是2012年12月她和儿子就可以拿到永居签证,可实际上却被拖延到了2013年4月。总算拿到了签证,许女士一家沉浸在喜悦中,对新生活充满了向往,也就没有追究中介未按承诺准时办理的责任。

房屋抵押银行无法办理地契

2013年10月,安顿好北京的一切后,许女士准备带着15岁的儿子到塞浦路斯生活。在即将出发的前几天,许女士却通过朋友等渠道打听得知,自己购买的公寓被开发商抵押给银行,开发商收到购房款后没有还给银行而是挪作他用。

许女士找到和中公司要求对方解决住房问题。和中公司便委托DELSK帮助许女士租到一处房屋临时居住。到塞浦路斯后,许女士直接与开发商接触,要求提供房屋的银行豁免书,但对方百般推诿拖延。

“我去了无数次开发商的办公室,都没能得到答复,上个月再去时,发现他们的办公室全部锁门,DELSK的工作人员多次推诿后也如人间蒸发,失去联系。”许女士称最令她担心的是,如果开发商破产,银行就会收走她已经购买的房产。

“没有银行豁免书,就没法申请地契,我等于花钱买了一套不属于我的房子,房子分分钟就有可能被银行收走。”许女士无奈地说。

许女士向记者提供了其与PASCHALIS公司签署的《房产购买合同》,合同中,PASCHALIS公司声明该土地有一笔银行按揭,并明确写道:“开发商应在签订合同和收到款项之后的15天内送出银行豁免书,如果未执行,开发商需返还款项。”(银行豁免书即银行开出的声明,证明该财产没有任何形式的抵押或其他任何实际的或法律上的负债。)

许女士气愤地告诉记者,开发商还采取了欺骗手段骗其入住房屋,DELSK的翻译也是帮凶,利用她语言能力不足的劣势,让她误以为收房后三个月就可以得到银行豁免书。

2014年4月,许女士收下自己购买的房屋并搬入,可至今近两年过去了,她仍未能拿到银行豁免书。

儿子满十八周岁永久居留权被取消

而最令许女士不能接受的是,去年8月,她儿子的永久居留权被取消。“当初主要是想给孩子移民,为他提供好的教育,但现在全泡汤了。”许女士颇为痛心。

许女士说,和中公司和DELSK告诉她,塞浦路斯移民法规定,孩子年满18周岁就会失去永久居留权,重新申请的话必须满足一定财产要求,其中一条就是名下的房产退税后的价格要达到30万欧元。许女士购买的公寓价格为32万欧元,退税后的价格为29万欧元。

“和中公司当时只是告诉我买30万欧元的房产就可以办理全家永久居留权,没有说是退税后满30万。”许女士说,如果为儿子继续永久居留权,就必须再购置房产。权衡许久后,心灰意冷的她不愿再在塞浦路斯购房,选择将儿子送到英国读书。

“和中当初承诺帮助办理退增值税、银行豁免书、全家获得永居资格,但现在没有一个兑现,还将责任推给DESLK。我总共花费近300万人民币办理移民,却落得现在进退两难。”许女士说她悔不当初。

许女士说,近日,和中公司称,塞浦路斯已经出台新的法案,待新法实施后,银行没有权力收回房产,可以办理银行豁免书。

“和中公司所说的法案直到目前谁也没有看到,关于法案的说法也全部来自他们,我们普通客户很难去核实。”许女士对和中公司的说法并没有信心,仍然担心自己的房产随时会被银行收走。

记者调查

中介公司自称已尽到考察义务

去年12月29日,记者来到位于朝阳区东三环附近的和中公司,许女士的移民顾问殷女士告诉记者,在帮助许女士办理买房移民过程中,和中公司已尽到考察义务。PASCHALIS公司是当地规模较大的开发商,未料到会发生这样的事。

“当时一批办理的,北京其他知名移民公司的客户也有这样的遭遇。”殷女士说,此前,DELSK公司联合多名受害客户起诉开发商PASCHALIS公司,并向塞浦路斯国会议员反映此事。

近日,DELSK暂停了起诉,因为在国会议员的争取下,去年9月塞浦路斯出台了新政策,像许女士这种情况,今后银行只能向开发商追讨费用,没有权力向购买房屋的客户追讨,更无权收回房屋。

“这个问题相当于已经解决了,只是需要时间等待。法案刚刚开始实施,具体怎么操作,流程如何等都没有落实。我们不想拿自己的客户去做实验,等别的客户通过这个法案获得银行豁免书及地契,我们就开始着手给我们的客户办理。”殷女士说。

可当记者询问,该法案由何部门、何时出台,哪里可以查到权威的法案内容,需要等待多久才能办理等问题时。殷女士均无法回答,称这些信息都是来自DELSK,但DELSK请的律师对此尚未答复。

至于许女士儿子的永居资格为什么被取消,殷女士解释称,当时DELSK确实告诉和中公司,只要购买30万欧元的房产就可以全家移民。“后来塞浦路斯的政策进行调整,规定必须购买退税后价格在30万欧元或以上的房产,所以许女士的儿子无法继续申请永居资格。”

殷女士说,DELSK公司也是一个中介机构,跟当地开发商有合作,专门协助国外各地区移民客户的购房、落地、安家等。“北京其他多家知名移民中介都是通过DELSK来办理塞浦路斯移民的。我们公司要做这么多国家的移民业务,如果自己在塞浦路斯办个小分公司,肯定没有DELSK更有保障更专业。”同时,殷女士也表示,目前DELSK已取消与PASCHALIS公司的合作,后来办理的塞浦路斯移民客户没有再遇到类似情况。

“塞浦路斯当地很乱,保护本地开发商,对DELSK也有欺瞒。”殷女士说。

截至发稿前,记者尚未能联系到DELSK公司,而开发商PASCHALIS公司的电话也始终无人接听。

未听说塞浦路斯移民政策有变

1月8日,记者致电国内知名移民机构北京环球中联投资咨询有限公司,专门负责塞浦路斯移民的冯女士告诉记者,该公司移民塞浦路斯的中介费为5万元人民币。“移民中介市场混乱,环球公司没有出现过许女士这种情况,公司在帮助客户办理移民前都会通过律师审核房子的产权问题。”冯女士称,该公司从事近5年塞浦路斯移民服务,没有听说过移民政策有所调整。

“始终都是退税后满30万欧元的房产可以办理移民,没有进行过政策调整。”冯女士还认为,和中公司为许女士推荐的房产价格虚高。“这两年塞浦路斯的房价上涨,尽管如此,现在30多万欧元都能买100多平米的别墅,直接办理塞浦路斯国籍了。”冯女士认为和中公司有点坑人。

此外,北京凯胜联合因私出入境服务有限公司等多个移民公司都向记者表示没有出现类似许女士这种情况,也不会把客户承包给当地中介。

赛驻华使馆建议找当地律师咨询

移民中介对诸多移民政策一问三不知,那么哪里可以获得最权威、官方的移民信息呢?

1月8日,记者致电塞浦路斯驻华使馆咨询塞浦路斯移民信息,接听电话的工作人员称使馆不负责此部分内容,不清楚,建议咨询移民中介。

使馆的另一名工作人员告诉记者,可以通过塞浦路斯内政部网站查看移民信息。“不过网站上只有最基础的移民信息,具体的情况还需要咨询当地的移民律师。”

当记者询问,如果在移民过程中遭遇侵权行为,该向什么部门反映时,工作人员表示,“我们曾经接到类似许女士这样的投诉,但大使馆只是中间部门,没办法起到实质性的作用,所以我们建议她到当地找律师咨询,走法律程序。”

随后,记者致电外交部,一位女性工作人员表示外交部没有相关的部门或者平台为移民者提供准确的移民信息,建议上网查询;同时该工作人员表示,如果移民过程中遇到问题、外交部没有部门接受相关投诉。

于是,记者通过互联网进行搜索查询。中国驻塞浦路斯共和国大使馆上没有关于移民塞浦路斯的要求等具体信息。

中国驻塞浦路斯共和国大使馆经济商务参赞处官方网站的法律法规一栏中,曾于去年7月2日发布一篇名为“塞浦路斯永久居留许可政策”的文章,指出,2013年5月7日,塞浦路斯内政部发布通知,称欧盟以外公民若可以提供个人或配偶名下的在塞房产证或者购房合同,房产必须在塞土地与测绘局登记在册,属于居住及其他用途,房产不含税的市值不得少于30万欧元,且已经支付购房款不少于20万欧元,剩余房款的支付来源必须保证由塞境外支付到塞国内金融账户。若配偶双方同为申请人,双方名下房产不得超过两套等诸多条件,可以获得在塞永久居住许可。但对如何申请、需要向什么部门、提交什么材料等该文章并未提及。

记者又在百度上搜索塞浦路斯内政部网站,该网站有英语、希腊语、土耳其语等语言选项,但没有中文选项。记者查看英文页面,并未能找到所需信息。

而网上绝大多数关于移民塞浦路斯的信息来自移民中介,大多称购买30万欧元房产即可办理移民,较少提起其他要求。记者向多名拥有10余年移民经验的业内人士咨询得知,我国目前并没有相关部门或权威平台提供准确的出国移民信息。

业内起底

永居权非入籍仅能看病和上学

一位曾在移民中介工作多年,目前为多家移民中介做培训的业内人士告诉记者,塞浦路斯是欧洲买房移民政策最为宽松的国家之一,很多移民中介都会推荐说,只需在当地购买30万欧元或以上的房产即可全家移民。实际上并非如此,按照当地政策,买房仅仅拥有了申请永久居留权的权利,要想申请到永居权,还得满足诸多硬性条件,比如投资者可支配年收入须在3万欧元以上,收入必须是在塞浦路斯以外的地方所得;投资者必须提供塞浦路斯银行关于其已经存入至少3万欧元的确认信,而且这笔钱至少要在银行存3年。

即便申请到塞浦路斯的永居权,但永居权并不等于入籍,除了医疗和教育以外,享受不到该国的其他诸多国家福利,也不能在当地就业。

只有入籍才能完全和当地居民一样享受国家公民的所有待遇,才算得上真正意义上的移民。按照规定,外籍居民获得永久居住权8年以上才有资格申请塞浦路斯的国籍,而从申请到实现入籍的政策并不明晰,想真正入籍绝非易事。

目前,在欧洲置业移民国家中,只有塞浦路斯可以直接获取永久居留权。其余欧洲移民国家,如西班牙、希腊等,均是先获得临时居留权身份,满足一定年限后,即可申请永久居留权,或申请入籍。

通过中介购房比国外市价高20%

“很多中介打着移民招牌,挂羊头卖狗肉,在居住权、永居权、入籍上玩起偷梁换柱的把戏。而驱使他们卖力忽悠的背后,是丰厚的利益链条。”据一位业内人士透露,移民中介除了从客户方获得几万甚至二三十万人民币的中介费外,还可根据最终客户购买房产的总价,向欧洲房产中介提取不菲佣金,而这笔佣金远远大于中介费。

“国内的移民公司,说白了基本都只是中介,负责拉人头,然后与移民国家的中介或者开发商合作,把客户转包给他们。这样,国外的移民中介要收取一部分费用,再给国内的移民中介客户购买房产总价的10%至15%甚至更高的回佣。算下来,客户通过国内移民中介买到的房价通常比国外市场价高出20%左右。”

很多中介称国内投资渠道单一,股市跌宕起伏,楼市低迷,而欧洲楼市正处于低谷期,此时抄底物有所值,升值空间巨大。对此,业内人士告诉记者:“欧洲的楼市一般不会大起大落,投资者通过中介买的房产价格已经虚高至少20%,如果想保本还勉强可以,想投资房产获利基本不可能。”

该业内人士还透露:“国内中介将客户转包给国外中介,存在很大风险,一旦出现问题,两个中介会互相推诿扯皮。而且,我接触过的甚至有人自己成功办理移民后,在国外无从就业,就成立中介公司帮助他人办理移民,专业性可想而知。事实上每一个移民活动后面都应该有当地的移民律师。”

记者电话咨询了号称国内排名前十名的环球移民、侨外移民以及多家中小移民中介公司,他们均称会全程跟踪负责客户的移民事宜。

专家说法

海外买房移民要做深入调查

对于许女士的遭遇,曾经在移民中介工作,目前专攻移民领域案件的北京中闻律师事务所律师梁智表示,“这里面存在多重法律关系,相当复杂。中国的法律和律师很难保护到公民在海外投资、置业的合法权利。”梁智建议许女士在塞浦路斯当地咨询律师是否可以起诉开发商,并了解塞浦路斯的移民法案关于购房要求是不是有变化。

“假如和中公司最开始告诉许女士的政策是错误的,或者未及时告知许女士政策有变,那么许女士有权利在国内起诉和中公司追究责任。假如和中公司已尽到义务,确实是当地政策发生变化,那么和中公司就无需担责。”但梁智担心,国内民事诉讼的时效是两年,徐女士与和中公司之间的纠纷可能过了两年的诉讼时效。

梁智建议希望移民的市民谨慎投资,尽量不要单方面听取移民中介的意见,多向了解业务的专业人士以及成功移民者咨询。选择中介公司后,一定要与对方签订详实的合同,应在合同中对移民项目、办理时间、办理费用、双方的权利义务和退款条件等事项都逐一进行详细的表述,特别是在签订外文合同时,更要多加注意,不要因一时大意而给自己带来不必要的风险。

在投资购买国外房产时,要对当地的房产行情做深入调查,切勿听信开发商、中介的单方面说法,要注意房产的实际价值。

“在信息不对等的情况下,会出现房产价格虚高的状况,买房移民者需多方考察房屋的位置、周边房屋均价、升值潜力、产权状况等因素,避免遭遇损失。”梁智还表示,欧洲各国的“买房移民”政策有一个共同点,即在买房后的几年内(一般为5年),必须持续持有政策规定价值的房产,才能持续保留居留权,一旦转让或出售房产,则会被取消居留权。

此外,梁智建议受害者勇于依法维权。“选择投资移民者多数经济实力较强,他们的合法权益受到侵害时,多抱多一事不如少一事的心态,不愿走法律程序,但这样会客观纵容一些中介机构的行为。”梁智说。

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